Racheter la part de son ex dans la maison:
combien coûte le droit de partage ?
Lorsqu’un ex-partenaire reprend seul un immeuble détenu en indivision, le coût fiscal ne dépend pas uniquement de la valeur rachetée. La Région où se situe le bien, la nature de l’opération et son calendrier peuvent modifier sensiblement la facture.
Le droit de partage est un droit d’enregistrement perçu lorsqu’un bien immobilier détenu en indivision est partagé ou lorsque l’un des indivisaires reprend les droits de l’autre. En Belgique, la matière est régionalisée : une même opération n’est donc pas taxée de la même manière à Bruxelles, en Wallonie et en Flandre.
1. Partage, cession de droits indivis ou vente ?
La qualification juridique de l’opération est déterminante. Le droit de partage suppose une indivision préexistante : les parties sont déjà copropriétaires et l’une reprend tout ou partie des droits de l’autre. En revanche, lorsqu’un époux vend à l’autre un immeuble qui lui appartient seul, il ne s’agit pas d’un partage mais d’une vente soumise au droit de vente applicable dans la Région concernée.
La question à poser avant de calculer : le bien est-il déjà détenu par les deux parties, et l’acte met-il fin à cette indivision ?
2. Sur quelle valeur le droit est-il calculé ?
Lorsque l’acte met fin à l’indivision entre toutes les parties, le droit est en principe calculé sur la valeur totale de l’immeuble, et non sur la seule quote-part rachetée. S
Exemple. Pour une maison d’une valeur de 600.000 € détenue par moitié, la reprise par l’un des ex-partenaires met fin à l’indivision. À un taux de 1 %, le droit de partage s’élève en principe à 6.000 €, même si la quote-part reprise ne vaut que 300.000 €.
3. Trois Régions, des taux différents
Bruxelles : 1 %
Le droit de partage est de 1 %. Ce taux n’est pas réservé aux personnes mariées : il peut également s’appliquer à une sortie d’indivision entre cohabitants ou autres copropriétaires, pour autant que l’opération constitue bien un partage.
Wallonie : 1 %
Le taux actuel est de 1 %. Une hausse du taux général à 3 %, assortie du maintien d’un régime à 1 % en cas de divorce ou de fin de cohabitation légale, a été annoncée. À la date de cette publication, cette hausse ne peut toutefois pas être présentée comme entrée en vigueur. Une proposition distincte vise par ailleurs à limiter, dans certaines séparations, la base imposable à la quote-part réellement transférée.
Flandre : 2,5 %, avec un taux réduit de 1 %
Le taux ordinaire du verdeelrecht est de 2,5 %. Il est ramené à 1 % pour les ex-époux lorsque le partage intervient après le divorce ou lorsque l’acte produit ses effets par le divorce. Le simple fait d’être séparés de fait ou d’avoir engagé une procédure ne suffit donc pas nécessairement.
4. En Flandre, la date du divorce compte
Pour les époux, le taux réduit peut s’appliquer à un acte conclu après le divorce mais aussi à un acte antérieur dont les effets sont juridiquement conditionnés au prononcé du divorce, notamment dans le cadre de conventions préalables à un divorce par consentement mutuel. L’acte doit expressément solliciter l’application du taux réduit.
5. Une différence qui peut atteindre plusieurs milliers d’euros
Sur un immeuble évalué à 600.000 €, un taux de 1 % représente 6.000 €. À 2,5 %, le coût atteint 15.000 €. La différence est de 9.000 €. La date du divorce, la rédaction des conventions et la qualification exacte de l’opération doivent donc être examinés avant de signer un accord ou un acte notarié.
À La Maison du Divorce, la sortie d’indivision est analysée dans son ensemble : valeur du bien, solde du crédit, soulte, capacité d’emprunt, fiscalité régionale et équilibre global des accords. Cette lecture juridique, financière et fiscale permet de comparer les scénarios sur leur coût réel.
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À vérifier avant toute signature
Les règles fiscales peuvent évoluer et leur application dépend de la structure précise de l’opération. Une convention qui prévoit un transfert immobilier doit être relue avec le notaire et les avocats des parties avant sa signature.
Ce document n’est pas une consultation juridique. Pour toute question relative à votre situation personnelle, n'hésitez pas à nous contacter.
Notre équipe pluridisciplinaire est à votre disposition pour vous accompagner.
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